Jak postavit dům a nenechat se při tom okrást stavební firmou

hypotéky ilustrace Zdroj: Thinkstock

Sami bohužel stavbu nezvládnete uhlídat.

Stavíte rodinný dům? Pak nepodlehněte trikům stavebních firem a chraňte své peníze.

Následujícími několika kroky zajistíte, že dům bude stát alespoň přibližně tolik, kolik jste původně předpokládali.

Základem je projekt, rozpočet od rozpočtáře a výkaz výměr zvaný též slepý rozpočet.

Nejlevnější nabídku vyřaďte

Posledně jmenovaný dokument obsahuje výčet veškerých prací a potřebného materiálu. Spolu s rozpočtem od rozpočtáře stojí kolem 5000 Kč, ale je nepostradatelný. S výkazem výměr, který vyčísluje množství potřebného materiálu v krychlových i běžných metrech, ocel v kilogramech, ale neudává ceny, by stavebník, který nemá vytipovanou žádnou ozkoušenou firmu, měl oslovit čtyři firmy a nechat si předložit nabídku. Ta je bezplatná a měla by se pohybovat okolo rozpočtové ceny, k níž dospěl stavební rozpočtář. Za předpokladu, že jsou oslovené firmy na podobné úrovni, nabízí se vyřadit nejvyšší a nejnižší nabídku (pakliže se výrazněji liší) a vybírat z těch zbývajících. Takový je osvědčený postup rozpočtářů. Realita je ovšem jiná. „Většina lidí skočí po nejnižší ceně a se zlou se potáže,“ popisuje častou chybu stavební inženýr Ivan Horák. K pohovoru se zbylými firmami je dobré přizvat i předem vybraného vykonavatele stavebního dozoru. Nabídky typu „naše firma vám zajistí stavební dozor zdarma!“ pochopitelně žádnou výhodu nepředstavují.

Nepřispívejte k prodražení stavby

Finální náklady značně závisí na tom, zda k pozemku vedou inženýrské sítě. Další desetitisíce se stavbou fyzicky vůbec nesouvisejí. S projektem pro stavební povolení je potřeba obejít spoustu úřadů. To je pracné a časově náročné. Projektant všechna povolení včetně územního rozhodnutí obstará za přibližně 20 000 Kč plus stanovené úřední poplatky. Má-li se ovšem stavět v památkově chráněné části města, bude cena za vyřízení povolení ještě vyšší.

Kromě výše uvedených nevyhnutelných položek ale záleží i na zdánlivých drobnostech, jako jsou použité materiály. Lepší představu o finální částce má ten, kdo si dobře promyslí i to, jakou chce mít podlahu nebo obklady. Právě u nich jsou rozdíly největší. Stavbu prodlužují a cenu navyšují i změny na poslední chvíli, s nimiž objednatelé v průběhu prací často přicházejí. „To se stalo u každého rodinného domu, na jehož stavbě jsem dozoroval. A konečný součet takových dodatečných položek objednatele většinou dost překvapí,“ potvrzuje Ivan Horák, který zajišťoval technický dozor investorům desítek staveb.

Nepříjemná překvapení v podobě komplikací při výkopu základů, prosakování spodní vody nebo nedostatečné únosnosti zeminy si lze ušetřit geologickým průzkumem. Expert se často obejde bez vrtné soupravy, již zastoupí dělník s krumpáčem a sondážní výkop s návazným průzkumem pak stojí jednotky tisíc korun. Ani to však není vždy nutné a stačí se jen ptát. V husté zástavbě průzkum nahradí informace z geologické mapy případně lze vyjít z průzkumů ze sousedních pozemků.

Finty firem prohlédne dozor

Představy stavitelů o tom, že prohlédnou všechny triky, jimiž se stavaři pokoušejí uměle navýšit rozpočet, nebývají reálné. Dozor se vyplatí o to víc, kdy zakázku dostane firma, která ve snaze porazit konkurenci dala nejnižší nabídku a následně doufá, že výdělek navýší o tzv. vícepráce. „Od začátku jim říkám, že sjednaná cena je konečná, čemuž nechtějí věřit. Jenže já jim jejich samoúčelné nápady, vícepráce a bůhví co ještě seškrtám,“ líčí úkol stavebního dozoru Ivan Horák. Na mysli má praxi účtování vyššího než skutečně spotřebovaného množství materiálu, navyšování ceny práce maskované jinými počty při stanovení ceny víceprací, než jaké byly uplatněny v rozpočtu, a další záměny. Stará písnička jsou náhrady hodinové kalkulace za (svévolně stanovenou) cenu úkonu v případě osazení oken, kalkulace za plochu obložených stěn a nahozené fasády místo hodinové sazby za práci a mnohé další. Dozor něco stojí, ve většině případů se ale zaplatí úsporami, o které se zasadí. Kromě toho dohlédne na to, že dům vznikne za použití uvedených materiálů, pospojovaných předepsanými technologickými postupy.

K tomu, aby měl dozor z čeho vycházet, je potřeba uzavřít s firmou smlouvu, v níž zhotovitel stavby prohlašuje, že se seznámil s projektem a cena je konečná. Navýšit ji může jen na základě změn, na které vždy dojde, nicméně je musí v technickém ohledu schválit dozorující expert a po cenové stránce stavebník. Smlouvou lze také předejít průtahům. I ty mohou dům nepřímo prodražit na bydlení v nájmu. Firma pak smí termíny bez sankcí překročit jen z důvodu mrazu nebo živelní pohromy.

(dah)

Mohlo by vás zajímat: